发展历程

• 写字楼诞生于 19 世纪末，20 世纪 80 年代初，我国大部分人对写字楼的概念还很陌生。改革开放后，外资企业进入中国，对办公地点需求增大，北京国际大厦、上海联谊大厦、深圳地王大厦等现代化写字楼应运而生，并形成了中央商务区（CBD）。

• 2007 年，上海写字楼因需求旺盛而供不应求，甲级写字楼空置率仅为 1.6%。2012 年，《写字楼综合评价标准》通过验收，中国商业写字楼有矩可循。近年来，大量城市集中放量写字楼，导致部分城市空置率较高，租金下降。

现状

• 市场规模：随着经济发展和城市化进程推进，整体规模持续扩大，尤其在一线城市和高新技术产业聚集的二线城市。但办公楼开发投资额因宏观经济和房地产行业融资收紧有所下降。

• 供需关系：需求端，科技、金融、专业服务等行业成为租赁需求主要来源，但整体需求恢复滞后。供应端，新增供应集中在重点城市新兴区域，对存量市场造成冲击，部分城市甲级办公楼空置率上升，呈现供大于求局面。

• 租金与空置率：全国主要城市甲级办公楼市场租金延续下行趋势，一线城市如上海、北京、深圳和广州的租金均有不同程度下降。部分城市甲级办公楼空置率有所上升，如 2024 年底，北京空置率为 21.7%，上海为 21.8%，深圳甲级写字楼空置率超过 30.6%。

• 竞争格局：竞争激烈，国际知名地产商和本土大型企业凭借品牌、资金等优势占据较大市场份额，中小型开发商通过差异化策略等寻找机会。

发展趋势

• 智能化与数字化：智能门禁、照明、安防等系统应用将提高办公效率和安全性，数字化管理平台有助于提升物业的管理服务品质。

• 绿色环保与可持续发展：环保意识提高，写字楼项目将更注重节能、环保材料使用和可再生能源利用。

• 灵活办公空间：共享办公空间和灵活办公模式能够满足不同企业需求，降低运营成本，提高资源利用效率。

• 区域分化：一线城市和部分高新技术产业聚集的二线城市保持较高市场活跃度，部分三四线城市可能面临较大市场压力。